Quảng Ninh đặt mục tiêu đến năm 2030 trở thành thành phố trực thuộc Trung ương. Để hiện thực hóa mục tiêu ấy đòi hỏi cần có hành lang pháp lý thông thoáng và những cơ chế chính sách đặc thù để tháo gỡ các điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực, đáp ứng cho sự phát triển bền vững của tỉnh, trong đó có lĩnh vực bất động sản - vốn là lĩnh vực giàu tiềm năng của tỉnh Quảng Ninh, đồng thời có tác động lan tỏa tới hầu khắp các lĩnh vực của nền kinh tế.

Theo nghiên cứu của các chuyên gia kinh tế, bất động sản là một phần tất yếu và có vai trò vô cùng quan trọng trong một nền kinh tế. Bất động sản thương mại tạo ra việc làm và các hoạt động kinh tế^[1]. Dưới đây là hình ảnh mô tả “hệ sinh thái” hay “cụm ngành bất động sản” với các hoạt động và tác nhân liên quan. Phần lõi là quá trình xây dựng và sử dụng các bất động sản gồm: (i) Phát triển quỹ đất, (ii) Xây dựng, (iii) Vận hành, (iv) Cải tạo, nâng cấp và (v) Tái phát triển. Các nhà phát triển bất động sản và những đơn vị vận hành đóng vai trò then chốt trong quá trình này.

Khối bên trái là các hoạt động kinh tế có vai trò trực tiếp đến quá trình xây dựng và sử dụng của các bất động sản. Khối bên phải là những dịch vụ hỗ trợ gồm: nghiên cứu thị trường, tư vấn pháp lý, tiếp thị và truyền thông, tài chính ngân hàng, bán hàng và môi giới, vận tải và kho bãi... Cuối cùng là nhóm tạo ra các nền tảng cho hoạt động của hệ sinh thái bất động sản: Nhà nước đóng vai trò điều tiết và dẫn dắt thị trường bằng việc thiết lập hệ thống pháp luật, quy hoạch, xây dựng các hạ tầng dùng chung... Các tổ chức giáo dục - đào tạo và khoa học - công nghệ là nguồn cung nhân lực và đổi mới sáng tạo...

Theo Hiệp hội Bất động sản châu Âu, bất động sản đóng góp trực tiếp 4 - 5% GDP và các tác động lan tỏa tạo ra 6% GDP và đầu tư xây dựng chiếm khoảng 18% GDP của các quốc gia. Ở các nền kinh tế mới nổi như Việt Nam, tính tổng thể nhà ở đóng góp từ 6,9 - 18,5% GDP^[2].

Như vậy, bất động sản có vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế và có tác động lan tỏa rất lớn. Nhà nước cần thiết kế hành lang pháp lý để khuyến khích thị trường bất động sản hoạt động một cách lành mạnh. Bài viết này xin đề xuất một số giải pháp về xây dựng, hoàn thiện hành lang pháp lý đáp ứng cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản nói chung, thị trường bất động sản tỉnh Quảng Ninh nói riêng:

Kiến nghị hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Về sử dụng đất đai cho các dự án du lịch, nghỉ dưỡng

Thu hồi đất để thực hiện các dự án du lịch, vui chơi, giải trí

Theo Chương trình kỳ hợp thứ 6, Quốc hội khóa XV bắt đầu từ ngày 23-10-2023 có nội dung cho ý kiến lần cuối và dự kiến bấm nút thông qua dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng như 2 luật có liên quan mật thiết: Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi).

Hiện nay một số vấn đề được cho là đã thống nhất giữa cơ quan soạn thảo và cơ quan thẩm tra luật thì vẫn cần phải nghiên cứu, xem xét thêm; điển hình là chính sách tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng (là lĩnh vực có rất nhiều tiềm năng và dư địa phát triển của tỉnh Quảng Ninh).

Bản dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lấy ý kiến các Đoàn đại biểu Quốc hội đầu tháng 10-2023 quy định các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 79 gồm 30 khoản; theo đó, rất nhiều các lĩnh vực kinh doanh khác được hỗ trợ, tiếp cận đất đai thông qua cơ chế Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, Điều 79 không có trường hợp thu hồi đất cho phát triển du lịch, vui chơi, giải trí (gồm cả các dự án tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng quy mô lớn, tầm cỡ quốc tế). Trong khi đó, các dự án du lịch nghỉ dưỡng luôn đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế - xã hội bền vững của các địa phương.

Cụ thể, các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được nêu tại Điều 79 dự thảo hiện nay vẫn vắng bóng các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí thông thường. Dự thảo chỉ quy định thu hồi đất phục vụ dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ nếu được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, phù hợp với điều kiện của địa phương (khoản 27 Điều 79). Như vậy, dự án phải “dính” một phần chức năng ở (không quy định mức độ nào, tỷ lệ bao nhiêu phần trăm) thì Nhà nước mới được thu hồi đất.

Xuất phát từ Nghị quyết số 08-NQ/TW, ngày 16-1-2017, của Ban chấp hành Trung ương Đảng về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, tôi tán thành với đề xuất của một số chuyên gia rằng Luật Đất đai cần cho phép thu hồi đất với các dự án du lịch, vui chơi, giải trí đơn thuần (không có chức năng ở).

Chẳng hạn tại các địa điểm phù hợp để làm du lịch (các khu vực ven biển còn hoang sơ, dân cư thưa thớt, điều kiện phát triển kinh tế - xã hội còn nhiều khó khăn,... thuộc địa bàn cần thu hút đầu tư, ví dụ: Vân Đồn) thì cần ưu tiên thu hồi đất để thực hiện các dự án du lịch trọng điểm, tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội cho địa phương, thậm chí tạo động lực lan tỏa cho cả vùng, khu vực.

Thực tế cho thấy, nếu không cho phép thu hồi đất thực hiện các dự án du lịch trọng điểm thì không thể triển khai được các dự án quy mô lớn (ví dụ các tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng quy mô lớn hàng nghìn héc-ta, vốn đâu tư vài tỷ USD) để thu hút các nhà đầu tư chiến lược, tiềm năng, giàu năng lực. Điều này tiếp tục làm mất đi nhiều cơ hội khai thác nguồn lực đất đai hiệu quả cũng như cơ hội phát triển “mũi nhọn” du lịch mà nhiều địa phương có thế mạnh và đang hướng tới, bao gồm tỉnh Quảng Ninh.

Nếu giữ quy định như dự thảo luật hiện nay thì việc triển khai các dự án du lịch trọng điểm sẽ gặp ách tắc. Để thực hiện các dự án du lịch, vui chơi, giải trí thì địa phương buộc phải bổ sung một phần đất ở (có thể tỷ lệ rất nhỏ) vào trong đồ án quy hoạch của dự án nhằm đáp ứng điều kiện thu hồi đất. Điều đó gây ra hệ lụy là quỹ đất ở không được sử dụng, gây lãng phí nguồn lực; hoặc nếu sử dụng thì sẽ hình thành chức năng ở trong phạm vi dự án du lịch, việc cư dân sinh sống lâu dài trong dự án (đồng thời phải có các chức năng giáo dục, y tế, văn hóa..., hạ tầng xã hội khác kèm theo) sẽ làm giảm mức độ sang trọng của một dự án du lịch nghỉ dưỡng (ví dụ vấn đề rác thải, nước thải sinh hoạt, phơi quần áo của cư dân... khiến du khách mất thiện cảm).

Kiến nghị 1: Bổ sung vào Điều 79 dự thảo trường hợp thu hồi đất để thực hiện các dự án du lịch, vui chơi, giải trí đơn thuần không có chức năng nhà ở; có thể bổ sung tiêu chí tối thiểu về quy mô diện tích, quy mô vốn đầu tư,... của dự án du lịch để được thu hồi đất, hoặc giao Chính phủ quy định chi tiết thi hành (Điều 79 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi).

Miễn, giảm tiền thuê đất cho dự án du lịch, nghỉ dưỡng

Tại Điều 158 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bao gồm “Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc tại địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ trường hợp sử dụng đất xây dựng nhà ở thương mại, sử dụng đất thương mại, dịch vụ”.

Như vậy, không chỉ “ngăn chặn” việc thu hồi đất thực hiện các dự án du lịch, dự thảo Luật Đất đai còn loại bỏ việc sử dụng đất thương mại, dịch vụ khỏi đối tượng miễn, giảm tiền thuê đất. Điều đó dẫn đến các dự án tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng (có hình thức sử dụng đất là đất thương mại, dịch vụ) sẽ không được miễn hoặc giảm tiền thuê đất cho dù triển khai tại bất kỳ địa bàn nào, với bất kỳ quy mô nào.

Quy định này chưa hợp lý bởi tại các khu vực có điều kiện phát triển kinh tế - xã hội còn nhiều khó khăn, thuộc địa bàn cần thu hút đầu tư; hoặc trường hợp nhà đầu tư bỏ vốn thực hiện dự án có quy mô vốn đầu tư lớn, xây dựng dự án tổ hợp nghỉ dưỡng cao cấp thu hồi vốn chậm... thì Nhà nước cần khuyến khích bằng cách miễn, giảm tiền thuê đất.

Việc miễn, giảm tiền thuê đất sẽ giúp nhà đầu tư tiết kiệm chi phí đầu tư vào đất để tạo lập công trình trên đất, góp phần tạo ra dự án du lịch cao cấp, sang trọng, thu hút nhiều du khách trong và ngoài nước. Thay vì thu tiền thuê đất, Nhà nước có thể thu từ thuế, phí và các nguồn thu khác khi dự án đi vào khai thác, vận hành.

Kiến nghị 2: Bổ sung việc sử dụng đất thương mại, dịch vụ để thực hiện dự án du lịch, nghỉ dưỡng tại khu vực có điều kiện phát triển kinh tế - xã hội khó khăn, thuộc địa bàn cần thu hút đầu tư, hoặc trường hợp dự án có quy mô vốn đầu tư lớn, thu hồi vốn chậm,... thì được miễn, giảm tiền thuê đất (Điều 158 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi).

Về sử dụng đất đai cho các dự án phát triển nhà ở, các dự án kinh doanh bất động sản

Phương án xử lý trong dự thảo 3 luật về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất của người nước ngoài tại Việt Nam

Đã có nhiều ý kiến, bàn luận của các chuyên gia, nhà khoa học... về vướng mắc liên quan quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất của người nước ngoài tại Việt Nam: Việc dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không quy định quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài sẽ dẫn tới kéo dài các vướng mắc của Luật Đất đai 2013 và mâu thuẫn với Luật Nhà ở 2014: Người mua nhà ở là cá nhân nước ngoài không được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận, dẫn đến không thu hút được một nhóm đối tượng khách hàng lớn, có thể là nhân lực trình độ cao đến mua nhà và định cư ở Việt Nam. Điều đó dẫn đến không khuyến khích, thực hiện được chính sách bán nhà ở cho người nước ngoài như quy định tại Luật Nhà hiện hành^[3] (và tiếp tục trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi).

Giai đoạn kinh tế khó khăn, trầm lắng hiện nay thì người nước ngoài là nhóm khách hàng tiềm năng có thể “hâm nóng” thị trường, đồng thời cũng là nguồn nhân lực chất lượng cao cần khuyến khích thu hút để thúc đẩy phát triển kinh tế. Với lợi thế lớn về thiên nhiên, hạ tầng thì Quảng Ninh cũng là một trong số địa phương hấp dẫn người nước ngoài mua và sở hữu bất động sản.

Qua nghiên cứu dự thảo 3 luật: Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), tôi nhận thấy cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra các luật đã cầu thị tiếp thu để tìm phương án hóa giải xung đột trên nguyên tắc kế thừa các quy định hiện hành: cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà ở trong một số trường hợp nhưng không gắn với quyền sử dụng đất.

Cụ thể, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tiếp tục quy định về quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở với thời hạn không quá 50 năm và được gia hạn một lần với thời hạn không quá 50 năm (Điều 20). Dự thảo Luật Nhà ở không đề cập đến quyền sử dụng đất trong trường hợp này mà do Luật Đất đai điều chỉnh; theo đó, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở thuộc trường hợp sở hữu nhà ở nhưng không có quyền sử dụng đất (khoản 4 Điều 149 dự thảo Luật Đất đai).

Nguyên tắc mua bán nhà ở phải gắn với quyền sử dụng đất cũng được điều chỉnh tương ứng. Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bổ sung quy định loại trừ: Việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Luật Đất đai, Luật Nhà ở có quy định khác (Điều 13). Điều đó có nghĩa là do Luật Đất đai sửa đổi quy định cá nhân nước ngoài mua nhà ở sẽ không có quyền sử dụng đất nên nguyên tắc “bán nhà kèm đất” sẽ được loại trừ.

Hay một vấn đề khác đang bỏ ngỏ hiện nay: Nếu cá nhân nước ngoài mua nhà ở (không có quyền sử dụng đất) và sau đó bán lại cho người Việt Nam thì người Việt Nam có quyền sử dụng đất hay không? Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã khắc phục theo hướng quy định: nếu người Việt Nam mua lại nhà ở từ cá nhân nước ngoài thì sẽ có quyền, nghĩa vụ như cá nhân trong nước, nghĩa là sẽ được “khôi phục” quyền sử dụng đất (Điều 20).

Sự sửa đổi như trên thoạt nhìn có vẻ rất hợp lý để giải quyết xung đột liên quan đến quyền sở hữu nhà ở với quyền sử dụng đất của người nước ngoài. Tuy nhiên cần phải đánh giá, cân nhắc hết sức thấu đáo tính thực tiễn, khả thi của các quy định này khi đi vào cuộc sống.

Thứ nhất, đối với nhà ở và đặc biệt là nhà thấp tầng (biệt thự, nhà liền kề) thì giá trị quyền sử dụng đất chiếm tỷ trọng rất lớn trong giá bán. Chẳng hạn một căn biệt thự được bán với giá 20 tỷ đồng thì có thể giá trị xây dựng chỉ 2 tỷ đồng, còn 18 tỷ đồng là giá trị do việc chủ sở hữu có quyền sử dụng đất. Việc được ghi nhận quyền sở hữu nhà ở đồng thời với quyền sử dụng đất (chế độ “sở hữu kép”) thông qua cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng) khiến khách hàng sẵn sàng trả giá cao để mua.

Nay, nếu chỉ được ghi nhận quyền sở hữu nhà ở mà không có quyền sử dụng đất thì liệu có người nước ngoài nào chấp nhận trả 20 tỷ đồng để chỉ được sở hữu nhà (có giá trị 2 tỷ đồng) và không được thực hiện quyền của người sử dụng đất (gồm quyền được Nhà nước bồi thường nếu tài sản bị thu hồi)?

Thứ hai, đối với nhà ở thấp tầng mà người nước ngoài không có quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất đối với thửa đất có nhà ở sẽ thuộc về ai? Thuộc về Nhà nước hay thuộc về chủ đầu tư?

Nếu quyền sử dụng đất thuộc về Nhà nước sẽ phát sinh bất cập do: Nhà nước đã giao toàn bộ diện tích đất của dự án cho chủ đầu tư để xây dựng và kinh doanh sản phẩm; chủ đầu tư cũng đã nộp toàn bộ tiền sử dụng đất, bao gồm cả các thửa đất có nhà ở được bán cho người nước ngoài.

Ngược lại, nếu quyền sử dụng đất vẫn thuộc chủ đầu tư thì Nhà nước sẽ cấp 2 sổ hồng cho cùng một thửa đất: một sổ ghi nhận quyền sở hữu nhà của người nước ngoài (không có quyền sử dụng đất) và một sổ ghi nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư?

Kiến nghị 3: Để giải quyết triệt để các vướng mắc trên, kiến nghị Chính phủ giao Bộ Quốc phòng, Bộ Công an phối hợp các cơ quan liên quan có nghiên cứu, tổng kết, đánh giá để làm cơ sở báo cáo cấp có thẩm quyền (Bộ Chính trị, Ban Chấp hành Trung ương Đảng...) thông qua Nghị quyết về thí điểm cho phép cá nhân nước ngoài có quyền sử dụng đất (có thời hạn không quá 50 năm) tại một số vị trí Nhà nước bảo đảm kiểm soát tốt về quốc phòng, an ninh. Từ đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bổ sung quy định về quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Về các trường hợp cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm:

Nghị quyết số 18-NQ/TW của Đảng về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất đã đề ra nhiệm vụ cho việc sửa đổi Luật Đất đai: giới hạn thuê đất trả tiền một lần, cơ bản thuê đất trả tiền hằng năm. Cụ thể, Nghị quyết nêu: “Cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hằng năm và quy định cụ thể các trường hợp trả tiền thuê đất một lần, phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng đất, bảo đảm nguồn thu ổn định, tránh thất thoát ngân sách nhà nước.”

Đây là chủ trương đúng đắn và phù hợp với bản chất của các loại đất sản xuất, kinh doanh: Đó là một tư liệu sản xuất quan trọng. Nếu các loại đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp được thuê đất trả tiền hằng năm thì sẽ chấm dứt hiện tượng “ôm đất”, “găm giữ đất” - hiện tượng đang diễn ra tràn lan. Nguyên nhân chủ yếu của hiện tượng “ôm đất” là do cơ quan nhà nước cho phép nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê. Luật Đất đai quy định doanh nghiệp thuê đất trả tiền một lần được chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không cần phải đầu tư công trình.

Nếu phải thuê đất trả tiền hằng năm thì chủ đất không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ được bán hoặc cho thuê tài sản trên đất đi kèm quyền thuê đất khi đã đầu tư xây dựng hoàn thiện theo đúng quy hoạch, thiết kế. Sự sửa đổi trong dự thảo Luật Đất đai sẽ khiến người dân phải sớm đầu tư xây dựng công trình để đưa đất vào sử dụng.

Tuy nhiên, cần xem xét các trường hợp ngoại lệ được thuê đất trả tiền một lần. Về các trường hợp cho thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hằng năm (Điều 121 dự thảo luật), tôi nhất trí cao với ý kiến của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ tại cuộc họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về việc giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự án Luật Đất đai sửa đổi (Thông báo kết luận số 2751/TB-TTKQH ngày 29-8-2023). Theo đó, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh: Nghị quyết số 18-NQ/TW không cấm cho thuê đất trả tiền một lần. Các dự án đầu tư đất đai mà sản phẩm gắn liền với quyền sử dụng đất không tách thửa được nhưng phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới đưa vào kinh doanh được thì phải cho phép thuê đất trả tiền một lần.

Tại Điều 121 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang xin ý kiến các Đoàn đại biểu Quốc hội chưa kịp thời tiếp thu phương án này (chỉ quy định các trường hợp được lựa chọn thuê đất trả tiền một lần: “Sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao, khu công nghệ thông tin tập trung, khu lâm nghiệp ứng dụng công nghệ cao, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; công trình công cộng có mục đích kinh doanh; sử dụng đất thương mại dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng”).

Như vậy, các dự án kinh doanh bất động sản mà không phải dự án nhà ở, hoặc các sản phẩm bất động sản xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ trong dự án nhà ở (không phục vụ hoạt động du lịch) thì chủ đầu tư không được xem xét cho thuê đất trả tiền một lần.

Cần bổ sung các dự án trên thuộc trường hợp được thuê đất trả tiền một lần bởi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản đều cho phép người thuê đất trả tiền hàng năm được bán tài sản gắn liền với đất khi thỏa mãn một số điều kiện. Tuy nhiên việc xác định chủ thể nào phải nộp tiền thuê đất trong thời gian còn lại (sau khi bán tài sản) sẽ tiềm ẩn nhiều vướng mắc.

Giả định dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định trường hợp bán từng phần diện tích, hạng mục của công trình xây dựng cho nhiều người mà không đủ điều kiện để tách thành thửa đất riêng biệt thì người bán tài sản phải tiếp tục nộp tiền thuê đất (không chuyển giao quyền thuê đất cho người mua) thì sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro cho bên mua tài sản nếu chủ đầu tư rơi vào trạng thái thua lỗ, phá sản, không có khả năng tiếp tục nộp tiền thuê đất (cũng như cho ngân sách nhà nước).

Ngược lại, nếu dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định trường hợp trên, nhóm người mua tài sản kế thừa quyền, nghĩa vụ nộp tiền thuê đất hàng năm thì sẽ tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp trong trường hợp có một/một số đồng sử dụng đất không nộp tiền thuê đất.

Như vậy, trường hợp này Nhà nước cần cho phép chủ đầu tư được thuê đất trả tiền một lần để bảo đảm hoạt động kinh doanh diễn ra ổn định, bảo vệ quyền lợi cho bên mua tài sản cũng như cho ngân sách nhà nước.

Kiến nghị 4: Bổ sung trường hợp “sử dụng đất để thực hiện dự án kinh doanh bất động sản mà không đủ điều kiện tách thửa” được thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (điểm b khoản 2 Điều 121 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi).

Về giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư đối với dự án đầu tư trên đất hình thành sau lấn biển:

Lấn biển là hoạt động quan trọng để phát triển kinh tế đối với nhiều quốc gia trên thế giới để bảo vệ bờ biển, ứng phó biến đổi khí hậu và mở rộng diện tích tự nhiên phục vụ nhu cầu sinh sống của người dân cũng như hoạt động sản xuất, kinh doanh. Theo nghiên cứu của Bộ Tài nguyên và Môi trường, lấn biển đã được thực hiện ở nhiều quốc gia: Ai Cập, Trung Quốc, Ấn Độ, Đan Mạch, Đức, Argentina, Mỹ...

Việt Nam được đánh giá là có tiềm năng và lợi thế lớn để mở rộng không gian phát triển ra biển, phục vụ phát triển bền vững. Hoạt động lấn biển trên thực tế tại Việt Nam đã và đang được thực hiện để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội, trong đó tỉnh Quảng Ninh là địa phương nổi bật về lấn biển mở rộng quỹ đất cho đầu tư phát triển kinh tế, du lịch,... với các dự án: Khu đô thị du lịch Hùng Thắng, Khu đô thị mới Halong Marina...

Vướng mắc nằm ở việc pháp luật hiện hành chưa có các quy định nhằm cụ thể hóa hoạt động lấn biển. Nghị định số 11/2021/NĐ-CP có quy định về giao các khu vực biển nhất định cho tổ chức, cá nhân khai thác, sử dụng tài nguyên biển đã có quy định về giao khu vực biển để lấn biển. Tuy nhiên Nghị định số 11/2021/NĐ-CP là văn bản quy định chi tiết Luật Biển Việt Nam, Luật Tài nguyên, môi trường biển và hải đảo nên không quy định về chế độ quản lý, sử dụng đất sau lấn biển.

Câu hỏi mấu chốt được đặt ra thời điểm hiện nay với các dự án có hạng mục lấn biển sử dụng vốn tư nhân là: Sau khi nhà đầu tư tự bỏ vốn để thực hiện lấn biển, làm thay đổi hiện trạng (từ mặt biển trở thành mặt đất) thì việc quản lý, sử dụng đất như thế nào? Nhà đầu tư bỏ vốn lấn biển đương nhiên được giao đất, cho thuê đất để tiếp tục thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh hay Nhà nước thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất?

Nghiên cứu khoản 6 Điều 191 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về giao đất, cho thuê đất hình thành từ lấn biển thì vẫn còn khá mờ nhạt. Dự thảo quy định 02 phương án, trong đó phương án 1 là giao Chính phủ quy định chi tiết. Tôi cho rằng quy định về giao đất là nội dung hết sức quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của nhà đầu tư, cần quy định trong luật để bảo đảm cơ sở pháp lý chặt chẽ bảo vệ nhà đầu tư.

Trong khi đó, phương án 2 về giao đất, cho thuê đất đối với đất để thực hiện hoạt động lấn biển còn nhiều điểm chưa rõ ràng. Điểm c khoản 6 Điều 191 quy định việc giao đất, cho thuê đất đối với đất để thực hiện hoạt động lấn biển cho nhà đầu tư thực hiện dự án theo quy định tại Điều 126 (dẫn chiếu đến điều luật về giao đất thông qua đấu giá) là không hợp lý (không thể yêu cầu nhà đầu tư bỏ vốn để lấn biển, sau đó phải đấu giá để được giao đất).

Kiến nghị 5: Bổ sung quy định lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án lấn biển theo pháp luật đấu thầu; nhà đầu tư trúng thầu thực hiện dự án sẽ được giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu; giao đất cho nhà đầu tư căn cứ kết quả lựa chọn nhà đầu tư và quy hoạch chi tiết được phê duyệt, không chờ đến khi hoàn thành lấn biển mới giao đất để bảo đảm quyền lợi cho nhà đầu tư, giúp nhà đầu tư yên tâm bỏ vốn đầu tư lấn biển (Điều 191 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi).

Về cơ chế khuyến khích phát triển nhà ở xã hội phục vụ nhu cầu của người thu thập thấp, người lao động

Là địa phương có hoạt động kinh tế sôi động và mức độ gia tăng dân số cơ học cao, nhu cầu nhà ở xã hội của tỉnh Quảng Ninh là rất lớn, đây cũng là một phân khúc bất động sản quan trọng, đáp ứng nhu cầu thực của người dân, trong đó có nhóm lao động di cư từ địa phương khác tới Quảng Ninh để lao động trong lĩnh vực du lịch, công nghiệp, khai thác khoáng sản...

Theo Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Quảng Ninh đến năm 2030^[4], mục tiêu, chỉ tiêu phát triển nhà ở của tỉnh tính đến năm 2030 như sau:

- Diện tích nhà ở tăng thêm cho dân số thường trú: Khoảng 10,55 triệu mét vuông (trong đó diện tích nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp khoảng 120.000m² sàn; diện tích nhà ở cho công nhân khoảng 255.000m² sàn);

- Diện tích nhà ở tăng thêm cho dân số quy đổi: Khoảng 5,68 triệu mét vuông (trong đó diện tích nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, công nhân khoảng 200.000m² sàn).

Giống như đa số các địa phương trong cả nước, tỉnh Quảng Ninh cũng gặp nhiều khó khăn trong phát triển nhà ở xã hội trong những năm qua bởi các vướng mắc về thể chế, pháp luật. Một báo cáo của Bộ Xây dựng: tính đến tháng 3-2023, cả nước đã hoàn thành 307 dự án, cung cấp khoảng 157.000 căn nhà ở xã hội với tổng diện tích 7.950.000m².

Tại Quyết định số 338/QĐ-TTg, ngày 3-4-2023, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Đề án xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 - 2030. Để đạt được tốc độ tăng trưởng thần kỳ ấy thì cần có những chính sách mang tính đột phá để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.

Qua nghiên cứu dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), có thể nhận thấy dự thảo chưa có điểm sáng thực sự nổi bật về cơ chế, chính sách khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là cơ chế ưu đãi dành cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vẫn chưa đủ hấp dẫn.

Cụ thể, dự thảo Luật Nhà ở vẫn duy trì những ưu đãi của Luật Nhà ở hiện hành (vốn chưa đủ thu hút doanh nghiệp quan tâm) về miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; về ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; về vay vốn lãi suất ưu đãi... Trong khi đó, dự thảo lại bỏ đi một ưu đãi đã được áp dụng trong luật hiện hành (mà đã từng bước thu hút được một số nhà đầu tư tham gia).

Cụ thể, tại điểm d khoản 2 Điều 83 dự thảo luật quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại để kinh doanh (diện tích đất không quá 20% tổng diện tích đất ở của dự án), được hạch toán riêng và hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích kinh doanh này (không tính vào lợi nhuận định mức 10% của phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội).

Ưu đãi này kém hấp dẫn hơn ưu đãi tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP trước đây: cho phép chủ đầu tư được dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở trong phạm vi dự án để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở thương mại); hoặc nếu không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh thương mại thì được phép dành 20% tổng diện tích sàn nhà ở để kinh doanh theo giá thương mại.

Mặc dù về lý thuyết, phương án của dự thảo hiện nay có thể cho phép chủ đầu tư được lợi nhuận cao hơn 10% (gồm 10% lợi nhuận đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội và phần lợi nhuận từ kinh doanh diện tích thương mại); so với Luật Nhà ở hiện hành thì lợi nhuận định mức của chủ đầu tư bị khống chế chung tối đa là 10%. Mặc dù lợi nhuận (về lý thuyết) theo Luật Nhà ở hiện hành có thể thấp hơn nhưng tính thanh khoản lại cao hơn. Ví dụ: nhờ được bố trí quỹ đất nhà ở thương mại nên chủ đầu tư có thể bán nhà ở thương mại với giá 20 triệu đồng/m² để bù đắp cho nhà ở xã hội (bán với giá 8 triệu đồng/m²), như vậy cả nhà ở thương mại và nhà ở xã hội đều nhắm đến đúng đối tượng (người giàu mua nhà thương mại, người nghèo mua nhà xã hội), sản phẩm có tính thanh khoản cao, chủ đầu tư có thể bán hết sản phẩm trong 1 năm.

Ngược lại, vẫn trường hợp trên mà chủ đầu tư không được bố trí quỹ đất nhà ở thương mại trong dự án, 100% là nhà ở xã hội và bán với giá 12 triệu đồng/m². Do mức giá này quá cao so với người thu nhập thấp nên tính thanh khoản thấp, khiến chủ đầu tư phải mất 3 năm mới bán hết. Trường hợp này, do phải chịu lãi suất vay tín dụng nên chủ đầu tư hầu như không còn lợi nhuận.

Giải pháp thay thế là cho phép chủ đầu tư được xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại để kinh doanh trong phạm vi dự án nhà ở xã hội là không thực chất bởi việc cung cấp dịch vụ, tiện ích cho nhóm người có thu nhập thấp (100% ở nhà ở xã hội) sẽ không tạo ra lợi nhuận đủ hấp dẫn với nhà đầu tư.

Cũng cần lưu ý, mọi chính sách ưu đãi của Nhà nước đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đều nhằm hướng đến ưu đãi cho người thụ hưởng cuối cùng là các khách hàng sở hữu, sử dụng nhà ở xã hội. Trở lại ví dụ nêu trên, nếu chủ đầu tư không được bố trí quỹ đất nhà ở thương mại trong dự án, dẫn đến 100% là nhà ở xã hội và bán với giá 12 triệu đồng/m² thì đối tượng bị thiệt hại lớn nhất chính là người thụ hưởng cuối cùng - các khách hàng sử dụng nhà ở xã hội. Trong khi nếu giữ nguyên cơ chế ưu đãi theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP thì chủ đầu tư có thể bán nhà ở xã hội với giá 8 triệu đồng/m².

Sự điều chỉnh cơ chế ưu đãi theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ dẫn đến thiệt thòi cho người dân, khiến nhóm đối tượng yếu thế phải mua nhà ở xã hội với giá cao hơn và làm mất đi tính chất tốt đẹp, nhân văn từ sự chia sẻ “người giàu gánh đỡ người nghèo” bước đầu phát huy hiệu quả của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP.

Kiến nghị 6: Bổ sung quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở thương mại; hoặc nếu không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh thương mại thì được phép dành 20% tổng diện tích sàn nhà ở để kinh doanh theo giá thương mại nhằm thu hút sự quan tâm của các doanh nghiệp trong phát triển nhà ở xã hội và giảm giá nhà ở xã hội (Điều 83 dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi).

Kiến nghị cơ chế, chính sách đặc thù phát triển tỉnh Quảng Ninh

Thời gian qua, Quốc hội đã thông qua một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, gồm: Hải Phòng, Nghệ An, Thanh Hóa, Cần Thơ, Khánh Hòa. Trong số các chính sách đặc thù đã áp dụng cho các tỉnh, thành phố, nổi bật là chính sách đặc thù về quản lý đất đai. Theo đó, Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa nước từ 2 vụ trở lên với quy mô dưới 500ha, chuyển mục đích sử dụng rừng sản xuất dưới 1.000ha (Hải Phòng, Khánh Hòa, Nghệ An, Thanh Hóa, Cần Thơ)...

Điều 123 dự thảo Luật Đất đai hiện nay đã phân cấp cho địa phương, thẩm quyền quyết định chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa đã được phân cấp cho HĐND cấp tỉnh trong dự thảo Luật Đất đai. Tuy nhiên, một chính sách đặc thù liên quan lĩnh vực đất đai có thể nghiên cứu, kiến nghị ban hành để áp dụng cho tỉnh Quảng Ninh là cơ chế đặc thù về chuẩn bị thu hồi đất (hiện áp dụng cho Khu kinh tế Vân Phong và huyện Cam Lâm theo Nghị quyết số 55/2022/QH15 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển tỉnh Khánh Hòa). Theo đó, các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị, khu dân cư nông thôn mới; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung sử dụng vốn ngoài ngân sách nhà nước thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất và có quy mô từ 300ha trở lên được áp dụng cơ chế đặc thù, giúp rút ngắn đáng kể khâu chuẩn bị thu hồi đất.

Cụ thể, chỉ cần căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, HĐND tỉnh có thể ban hành danh mục các dự án được điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, xác minh nguồn gốc đất, tài sản trên đất; sau khi lựa chọn được nhà đầu tư, cơ quan nhà nước sẽ ban hành thông báo thu hồi đất và sử dụng kết quả điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm trước đó để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đây là điểm ưu việt so với quy định thông thường (phải có chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư dự án sau mới bắt đầu bước điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, xác minh nguồn gốc đất...).

Kiến nghị 7: Quốc hội ban hành nghị quyết về cơ chế, chính sách đặc thù phát triển tỉnh Quảng Ninh, bao gồm nội dung tương tự khoản 2 Điều 5 Nghị quyết số 55/2022/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển tỉnh Khánh Hòa để rút ngắn khâu chuẩn bị thu hồi đất cho các dự án lớn, trọng điểm nhằm đẩy nhanh tiến độ dự án, thu hút đầu tư./.

^[1](1) Bất động sản trong nền kinh tế, Huỳnh Thế Du, Tạp chí Kinh tế Sài Gòn, 3-1-2023.

 ^[2](2) Bất động sản trong nền kinh tế, tlđd.

 ^[3](3) Luật Nhà ở năm 2014 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam qua hình thức: “Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ”.

 ^[4](4) Quyết định số 3895/QĐ-UBND, ngày 9-10-2020, của UBND tỉnh Quảng Ninh.