Cải tạo, chỉnh trang đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội thực hiện Luật Thủ đô

I. Mở đầu

Trên thế giới, công tác tái thiết đô thị đã được triển khai từ lâu (Nhật Bản, Hàn Quốc đều có các bộ luật về tái thiết đô thị). Sau Thế chiến thứ II, nhiều thành phố lớn ở Nhật Bản bị tàn phá nặng nề, nhưng đến nay đã nhanh chóng tái thiết đô thị, khôi phục hạ tầng, nhà ở, phát triển kinh tế, phát triển đô thị hiện đại và bền vững, tích hợp công nghệ cao, không gian xanh, sử dụng năng lượng sạch; quy hoạch hiệu quả, cải tạo các khu dân cư cũ, giữ gìn bản sắc văn hóa; giao thông công cộng tiên tiến, nổi bật, giảm tắc nghẽn và ô nhiễm; thúc đẩy kinh tế, thu hút đầu tư và du lịch, hình thành các trung tâm đô thị năng động. Là nước được công nhận là một trong những quốc gia dẫn đầu thế giới về tái thiết và quy hoạch đô thị hiệu quả, bền vững và hiện đại.

Thực trạng Thành phố Hà Nội đã trải qua rất nhiều giai đoạn lịch sử, hình thành các khu vực đô thị khác nhau (khu phố cổ, khu phố cũ, khu phố Pháp, khu vực hình thành trong thời kỳ bao cấp xây dựng theo kế hoạch hóa tập trung, khu làng nghề đô thị hóa,...), tuy nhiên một số khu vực không có khu vui chơi, sân tập thể thao..., hạ tầng kỹ thuật yếu kém không đảm bảo điều kiện về phòng cháy, chữa cháy (PCCC).

Một số khu chung cư tập thể cũ được xây dựng từ những năm 1960 không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng. Hà Nội đang bước vào một giai đoạn phát triển mới với nhiều cơ hội và thách thức đan xen. Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh, dân số cơ học tăng cao, cơ sở hạ tầng ngày càng chịu áp lực lớn, yêu cầu đặt ra là Thành phố Hà Nội không chỉ phát triển về lượng, mà phải phát triển đồng bộ, có chiều sâu, có bản sắc và bền vững, việc xây dựng phát triển các khu đô thị mới việc triển khai cải tạo, chỉnh trang đô thị hiện hữu là vô cùng quan trọng.

Bên cạnh đó, thiếu hành lang pháp lý thực hiện, như: Thiếu cơ chế đặc thù mạnh để Hà Nội phát triển tương xứng vai trò trung tâm chính trị - hành chính quốc gia; nhiều quy định chung chung, thiếu tính ràng buộc hoặc không đủ cụ thể để thực hiện và không tạo ra ưu đãi vượt trội về tài chính, quy hoạch, đầu tư,...

1. Kết quả đạt được trong công tác cải tạo, chỉnh trang đô thị

Hà Nội đã triển khai nhiều dự án mở rộng, nâng cấp các tuyến đường trọng điểm, như Vành đai 2, đường Nguyễn Trãi, đường Lê Văn Lương... Đẩy mạnh việc hạ ngầm đường dây điện, cáp viễn thông tại các quận trung tâm, như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng. Phê duyệt chủ trương cải tạo lại các khu chung cư cũ, như Kim Liên, Nguyễn Công Trứ, Giảng Võ... theo hướng đồng bộ, hiện đại, tăng mật độ cây xanh và diện tích công cộng.

Một số dự án cải tạo chung cư cũ đã được khởi công với hình thức xã hội hóa đầu tư, hợp tác công tư. Về tạo cảnh quan và không gian công cộng: Nhiều công viên, vườn hoa đã được cải tạo, trồng thêm cây xanh, lắp đặt ghế nghỉ, hệ thống chiếu sáng như công viên Thống Nhất, công viên Hòa Bình, vườn hoa Lý Thái Tổ...

Hồ Gươm và các khu vực phụ cận được chỉnh trang đồng bộ, tạo không gian đi bộ thân thiện và thu hút du lịch. Thành phố cũng đã phát triển ứng dụng công nghệ trong quản lý đô thị, như: GIS, xây dựng cơ sở dữ liệu về hạ tầng kỹ thuật, cây xanh, chiếu sáng... phục vụ cho công tác quản lý đô thị thông minh. Các hệ thống giám sát giao thông, camera an ninh đô thị được lắp đặt tại nhiều tuyến phố trọng điểm.

2. Hạn chế, bất cập

(i) Thiếu vốn, vướng đền bù, chưa hút được nhà đầu tư: Nguồn vốn ngân sách hạn chế, không đủ để triển khai đồng loạt các dự án cải tạo đô thị quy mô lớn, nhất là tại các khu chung cư cũ, khu dân cư xuống cấp. Khó thu hút nhà đầu tư tư nhân do lợi nhuận không rõ ràng, thời gian hoàn vốn kéo dài, nhiều rủi ro liên quan đến pháp lý, đền bù, tái định cư và quy trình thủ tục đầu tư còn rườm rà, thiếu minh bạch.

(ii) Công tác giải phóng mặt bằng, đền bù, tái định cư: Chưa có phương án đền bù hợp lý, khiến người dân không đồng thuận, dẫn đến khiếu kiện; tái định cư thiếu bảo đảm về vị trí, chất lượng sống, khiến người dân ngần ngại di dời; nhiều trường hợp khó xác định nguồn gốc đất, tranh chấp quyền sử dụng đất, làm chậm tiến độ bàn giao mặt bằng. Chi phí giải phóng mặt bằng cao, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng đầu tư, gây khó khăn cho cả nhà đầu tư và chính quyền.

(iii) Quản lý đô thị còn manh mún, thiếu đồng bộ: Quản lý quy hoạch, xây dựng, giao thông, hạ tầng đô thị còn phân tán giữa nhiều đơn vị, thiếu sự phối hợp. Việc chỉnh trang thường mang tính cục bộ, thiếu liên kết giữa các khu vực, gây lãng phí nguồn lực và không phát huy hiệu quả tổng thể.

Luật Thủ đô năm 2024 (sửa đổi) được Quốc hội thông qua gần đây, chính là một nền tảng quan trọng - một công cụ pháp lý đặc thù giúp Hà Nội có thêm thẩm quyền, nguồn lực và cơ chế linh hoạt để phát triển đô thị một cách bài bản, hiện đại mà vẫn gìn giữ được giá trị văn hóa, lịch sử ngàn năm; tạo hành lang pháp lý cho công tác cải tạo, chỉnh trang đô thị: Cải tạo đồng bộ các khu phố cổ, phố cũ, khu chung cư cũ với hàng vạn hộ dân đang sinh sống; chỉnh trang các tuyến phố trung tâm gắn với gìn giữ không gian văn hóa truyền thống; nâng cấp hạ tầng kỹ thuật đô thị (cấp thoát nước, chiếu sáng, cây xanh, vỉa hè...); phát triển không gian công cộng, thúc đẩy đô thị xanh - thông minh - chống chịu khí hậu.

Điều 20 của Luật Thủ đô 2024 về cải tạo, chỉnh trang đô thị đã tháo gỡ các vướng mắc các bên liên quan trong việc cải tạo, chỉnh trang đô thị “Nhà nước, chủ đầu tư, người dân trong phạm vi cải tạo, chỉnh trang đô thị”, đã mở ra những cơ chế, chính sách đặc thù, tương ứng với vị trí, vai trò và chức năng của Thủ đô Hà Nội trong Kỷ nguyên mới - Kỷ nguyên vươn mình của dân tộc Việt Nam.

Sở Xây dựng xác định vai trò là cơ quan tham mưu, tổ chức thực hiện trực tiếp chính sách về cải tạo, chỉnh trang đô thị trên địa bàn thành phố; đồng thời, hiện nay Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố giao xây dựng Nghị quyết của Hội đồng nhân dân (HĐND) thành phố quy định về thực hiện dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội thực hiện Điều 20 Luật Thủ đô.

Trong thời gian tới, Sở Xây dựng sẽ tiếp tục: Tham mưu hoàn thiện các hành lang pháp lý phù hợp với đặc thù Thủ đô; chủ động phối hợp với các sở, ngành, UBND cấp xã, doanh nghiệp để thúc đẩy các dự án cải tạo chung cư cũ, chỉnh trang đô thị trung tâm, phát triển đô thị mới văn minh, hiện đại..

II. Những điểm mới, nổi bật của Luật Thủ đô (sửa đổi) về cải tạo, chỉnh trang đô thị

1. Những điểm mới, nổi bật chung của Luật Thủ đô (sửa đổi)

(1) Về cơ chế đặc thù về quy hoạch: Trao quyền cho Hà Nội quyết định điều chỉnh việc xác định phân vùng môi trường trong Quy hoạch Thủ đô, điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung đô thị, quy hoạch chung xây dựng khu chức năng, quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật của Thành phố.

Đối với khu vực đã có quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu, quy hoạch xây dựng được phê duyệt theo quy định của pháp luật về quy hoạch, pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị thì không phải lập quy hoạch sử dụng đất mà căn cứ vào quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu, quy hoạch xây dựng và chỉ tiêu sử dụng đất đã được phân bổ từ Quy hoạch chung Thủ đô và các chỉ tiêu sử dụng đất của địa phương để lập kế hoạch sử dụng đất hằng năm.

(2) Về chính sách về nguồn lực: Chính sách đầu tư và huy động nguồn lực để đầu tư xây dựng, phát triển, bảo trì, bảo dưỡng các công trình hạ tầng kỹ thuật, các công trình bảo đảm an toàn giao thông, chống ùn tắc giao thông, các công trình ngầm công cộng. Chính sách phát triển hệ thống vận tải hành khách công cộng khối lượng lớn; khuyến khích đầu tư xây dựng, khai thác đường sắt đô thị, xe buýt, nhà ga, bến xe, bãi đỗ xe ô tô và sử dụng các phương tiện giao thông phát thải thấp; hạn chế phương tiện giao thông cá nhân vào khu vực trung tâm để giảm ùn tắc giao thông, giảm phát thải; áp dụng phí giảm ùn tắc giao thông.

Chính sách phát triển đường vành đai, trung tâm logistic, hệ thống giao thông công cộng trên địa bàn Thành phố và kết nối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có hoạt động liên kết, phát triển vùng với Thủ đô. Chính sách quản lý, khai thác đường đô thị, đường sắt đô thị, bảo đảm trật tự, an toàn giao thông, văn minh đô thị. Chính sách thu hút nhà đầu tư và cho phép thành phố Hà Nội áp dụng PPP, huy động xã hội hóa trong chỉnh trang đô thị. Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất gắn với dự án cải tạo.

(3) Bổ sung các nguyên tắc riêng trong cải tạo, chỉnh trang đô thị Thủ đô: Luật quy định rõ việc cải tạo, chỉnh trang đô thị Thủ đô phải gắn với bảo tồn giá trị văn hóa - lịch sử đặc trưng của Hà Nội, đồng thời bảo đảm phát triển bền vững, thích ứng với biến đổi khí hậu và nâng cao chất lượng sống của người dân. Đặc biệt nhấn mạnh nguyên tắc không phá vỡ cấu trúc kiến trúc đô thị đặc thù, đặc biệt ở khu vực nội đô lịch sử.

(4) Tăng cường phân cấp, ủy quyền cho chính quyền cấp xã: Luật tạo điều kiện để quận, huyện chủ động hơn trong cải tạo các khu dân cư cũ, tuyến phố xuống cấp, không gian công cộng, theo quy hoạch đã được phê duyệt. Cho phép thí điểm các mô hình quản lý đô thị cấp quận hiệu quả, ví dụ quản lý vỉa hè, cây xanh, chiếu sáng, vệ sinh đô thị... theo hướng đồng bộ, chuyên nghiệp.

(5) Bảo tồn, tu bổ, phục hồi và phát huy giá trị văn hóa, lịch sử khu vực nội đô trên địa bàn Thủ đô: Trao quyền cho Hà Nội thành lập Quỹ bảo tồn khu vực nội đô lịch sử của Thủ đô được sử dụng để hỗ trợ cho chương trình, dự án, hoạt động phi dự án thực hiện cải tạo, chỉnh trang đô thị gắn với bảo tồn, tu bổ, phục hồi và phát huy giá trị văn hóa, lịch sử của khu vực nội đô lịch sử; tu bổ, phục hồi công trình kiến trúc có giá trị trên địa bàn Thành phố ngoài nhiệm vụ chi của ngân sách nhà nước. Thiết lập khu vực không xây dựng cao tầng, bảo đảm cân bằng cảnh quan bảo tồn các công trình có giá trị kiến trúc văn hóa, lịch sử phục hồi theo nguyên tắc khoa học.

2. Những điểm mới, nổi bật chi tiết Điều 20 Luật Thủ đô (sửa đổi)

(1) Khoản 2 Điều 20 Luật Thủ đô quy định việc cải tạo, chỉnh trang đô thị được triển khai thực hiện dự án tạo cơ chế riêng cho thành phố Hà Nội, giúp khắc phục những vướng mắc thường gặp trong đầu tư đô thị, thúc đẩy cải tạo các khu vực xuống cấp mà các địa phương khác khó thực hiện do thiếu cơ chế hỗ trợ. Tạo điều kiện huy động nguồn lực xã hội hóa để phát triển đô thị bền vững, bao gồm:

a) Dự án tái thiết một khu vực đô thị cụ thể, trừ dự án phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng;

b) Dự án chỉnh trang công trình hoặc một nhóm công trình xây dựng tại một khu vực cụ thể;

c) Dự án bảo vệ, tu bổ công trình hoặc một nhóm công trình, khu vực có giá trị văn hóa, lịch sử, thiên nhiên, kiến trúc, cảnh quan đô thị;

d) Dự án cải tạo, chỉnh trang hỗn hợp là dự án đầu tư xây dựng, trong đó có thể bao gồm các công trình xây dựng mới, công trình cải tạo, chỉnh trang, tái thiết và bảo vệ, tu bổ.

(2) Khoản 3, khoản 5 Điều 20 Luật Thủ đô đã xác định cụ thể khu vực đô thị cần thực hiện cải tạo, chỉnh trang đô thị để bảo đảm tuân thủ theo quy hoạch, tập trung nguồn lực đầu tư vào khu vực thực sự cần thiết, phù hợp với chiến lược phát triển Thủ đô bền vững và tạo hiệu quả rõ ràng về kinh tế - xã hội - môi trường, cụ thể xác định khu vực:

- Khu vực đô thị có các công trình xây dựng có kết cấu, khoảng cách giữa các công trình không bảo đảm quy chuẩn theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về phòng cháy, chữa cháy;

- Khu vực đô thị có các công trình xây dựng thuộc diện nguy hiểm, xuống cấp, có nguy cơ sập đổ thuộc trường hợp buộc phải phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở; khu vực có hạ tầng giao thông không bảo đảm yêu cầu về an toàn giao thông theo quy định của pháp luật về giao thông;

- Khu vực đô thị không bảo đảm đủ các tiêu chuẩn, quy chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của đơn vị ở mà không còn đủ quỹ đất để phát triển bổ sung hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội;

- Khu vực đô thị không phù hợp với quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc, thiết kế đô thị; khu vực đô thị có chỉ tiêu dân số vượt quá tiêu chuẩn, quy chuẩn của đơn vị ở cần di dời để giảm mật độ dân cư theo quy hoạch;

- Khu vực đô thị có các công trình kiến trúc có giá trị, các di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh cần được bảo vệ, tu bổ nhưng có các công trình xây dựng xung quanh không phù hợp với việc bảo vệ;

- Khu vực đô thị có trụ sở cơ quan, đơn vị, cơ sở phải di dời theo quy định của pháp luật, có cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ có nguy cơ hoặc để xảy ra sự cố gây mất an toàn cho sức khỏe, tính mạng của người dân.

Đối với khu vực nêu trên mà chưa có dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị thì UBND thành phố có trách nhiệm xác định cụ thể các khu vực cần cải tạo, chỉnh trang đô thị; tổ chức công bố công khai các khu vực cần cải tạo, chỉnh trang đô thị kèm theo các thông tin về vị trí, ranh giới và các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc theo quy hoạch phân khu đã được phê duyệt để kêu gọi đầu tư. Nhà đầu tư được lựa chọn có trách nhiệm lập quy hoạch chi tiết, lập dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị trong đó có nội dung về bồi thường, tái định cư, phương án xử lý tài sản công, phân chia lợi ích từ việc tổ chức cải tạo, chỉnh trang đô thị.

Đồ án quy hoạch chi tiết, thông tin về dự án đề xuất cải tạo, chỉnh trang đô thị phải được công bố công khai tại khu vực dự án cải tạo, chỉnh trang và trên các phương tiện thông tin đại chúng và chỉ được phê duyệt nếu có từ 75% số chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất tương đương với ít nhất là 75% diện tích khu vực cải tạo, chỉnh trang đồng thuận.

(3) Khoản 4 Điều 20 Luật Thủ đô quy định chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất tại khu vực đô thị có quyền tự đề xuất thực hiện dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị nhằm chủ động nâng cao chất lượng sống, bảo vệ và phát huy quyền lợi tài sản và góp phần vào việc phát triển Thủ đô văn minh, hiện đại theo đúng định hướng quy hoạch.

Trường hợp các chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất góp quyền sử dụng đất để mở rộng quỹ đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh phục vụ cải tạo, chỉnh trang đô thị và không tự lựa chọn chủ đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện vai trò chủ đầu tư dự án là việc người dân tự nguyện góp đất để mở rộng đường, ngõ xóm, công viên, sân chơi, công trình công cộng,..., phục vụ chỉnh trang, cải tạo đô thị, nhưng không nhằm mục đích kinh doanh.

Các chủ sử dụng đất/nhà ở không đứng ra tự đầu tư xây dựng hoặc không chỉ định một doanh nghiệp tư nhân làm chủ đầu tư là trường hợp không có yếu tố kinh doanh, nên việc lựa chọn chủ đầu tư sẽ không do người dân hoặc doanh nghiệp tự quyết.

(4) Khoản 6 Điều 20 Luật Thủ đô quy định đối với trường hợp cấp bách cần cải tạo, chỉnh trang đô thị mà không lựa chọn được nhà đầu tư thì UBND thành phố thu hồi đất, tổ chức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất mục đích không để các dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị bị đình trệ do thiếu nhà đầu tư, bảo đảm an toàn, an sinh cho người dân trong khu vực cần cải tạo khẩn cấp, tạo nguồn thu hợp pháp thông qua đấu giá đất, giúp Nhà nước có kinh phí tái đầu tư và chủ động điều hành cải tạo đô thị theo đúng quy hoạch, định hướng phát triển của Thủ đô.

(5) Khoản 7 Điều 20 Luật Thủ đô quy định đối với nhà chung cư cũ trong khu chung cư hoặc khu đô thị, việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ chỉ được thực hiện khi phù hợp yêu cầu cải tạo, chỉnh trang đô thị đối với cả khu chung cư, phù hợp với quy hoạch và quy định pháp luật liên quan.

(6) Khoản 8 Điều 20 Luật Thủ đô quy định nhà nước hỗ trợ kiểm định chất lượng công trình; hỗ trợ cá nhân, tổ chức thực hiện cải tạo, chỉnh trang đô thị nhằm kịp thời phát hiện các công trình xuống cấp, nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ, là cơ sở để di dời, phá dỡ hoặc cải tạo nhằm tránh thiệt hại về người và tài sản.

Việc hỗ trợ kiểm định, kỹ thuật, pháp lý, tài chính giúp giảm chi phí và rủi ro cho người dân, tổ chức khi thực hiện cải tạo, chỉnh trang. Khuyến khích người dân, chủ sở hữu nhà ở, doanh nghiệp cùng chủ động tham gia chỉnh trang đô thị, thay vì chờ sự can thiệp hoàn toàn từ Nhà nước. Đẩy nhanh việc nâng cấp hạ tầng, cải thiện diện mạo đô thị, đặc biệt tại các khu vực cũ, lạc hậu, bảo đảm việc thực hiện đồng bộ với quy hoạch đô thị, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt. Tăng hiệu quả sử dụng đất và phát triển bền vững đô thị và hạn chế tình trạng phát triển tự phát, manh mún, thiếu đồng bộ trong khu dân cư cũ.

III. Cơ hội và thách thức khi triển khai Luật Thủ đô

1. Cơ hội khi triển khai Luật Thủ đô

Khung pháp lý rõ ràng, chính sách đặc thù: Luật Thủ đô (sửa đổi) tạo hành lang pháp lý đặc thù cho Hà Nội, giúp Thành phố chủ động hơn trong quy hoạch, đầu tư và quản lý đô thị. Cho phép ban hành các cơ chế, chính sách riêng, phù hợp với tính chất đặc thù của Thủ đô, thay vì bị ràng buộc quá nhiều bởi luật chung.

Thu hút đầu tư, phát huy nguồn lực xã hội hóa: Luật cho phép Hà Nội xây dựng các chính sách ưu đãi, hỗ trợ đầu tư riêng biệt trong cải tạo đô thị (như cải tạo chung cư cũ, chỉnh trang khu phố cổ...). Tạo điều kiện để thu hút nguồn lực ngoài ngân sách, đặc biệt từ doanh nghiệp tư nhân và các mô hình PPP (hợp tác công tư).

Tăng cường quyền hạn cho chính quyền thành phố và tạo động lực phát triển đô thị bền vững: Trao thêm thẩm quyền cho thành phố trong công tác phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch, thu hồi đất, đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án chỉnh trang; hỗ trợ giải quyết nhanh hơn các vướng mắc về thủ tục hành chính, đền bù, giải phóng mặt bằng. Luật Thủ đô định hướng phát triển Hà Nội theo mô hình xanh - thông minh - văn hiến - hiện đại, tạo cơ hội để cải tạo đô thị gắn với tiêu chuẩn quốc tế. Thúc đẩy chuyển đổi mô hình quản lý đô thị hiện đại, ứng dụng công nghệ số, quy hoạch thông minh.

2. Thách thức

Thứ nhất, nhiều quy hoạch chi tiết chưa sát với thực tế, thiếu tính khả thi, chồng chéo, điều chỉnh nhiều lần. Quy hoạch hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và quy hoạch sử dụng đất chưa được phối hợp đồng bộ. Tình trạng xây dựng trái phép, sai phép vẫn tồn tại; vi phạm trật tự xây dựng chưa được xử lý triệt để.

Thứ hai, hệ thống hạ tầng kỹ thuật xuống cấp, quá tải. Nhiều khu phố cũ, nhà tập thể xuống cấp nghiêm trọng, không đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật và an toàn. Gia tăng dân số cơ học khiến các công trình hạ tầng nhanh chóng bị quá tải; tình trạng úng ngập cục bộ sau mưa vẫn diễn ra phổ biến ở nhiều khu vực trung tâm.

Thứ ba, thiếu nguồn lực tài chính, ngân sách nhà nước chưa đủ để đáp ứng nhu cầu cải tạo, chỉnh trang đô thị quy mô lớn. Cơ chế, chính sách chưa đủ hấp dẫn để thu hút doanh nghiệp, nhà đầu tư tham gia vào các dự án cải tạo đô thị, đặc biệt là nhà tập thể cũ.

Thứ tư, công tác giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn do người dân chưa đồng thuận về giá đền bù, chính sách tái định cư chưa thỏa đáng nên nhiều hộ dân không hợp tác. Quy trình kéo dài, thủ tục pháp lý phức tạp, nhiều vướng mắc về pháp lý đất đai làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng.

Thứ năm, mật độ dân số cao, nhiều khu vực nội đô có mật độ dân cư rất lớn, việc di dời và sắp xếp lại gặp nhiều trở ngại. Nhiều khu tái định cư còn xa trung tâm, thiếu dịch vụ xã hội khiến người dân không mặn mà.

IV. Đề xuất giải pháp

1. Về quy hoạch và quản lý quy hoạch

- Rà soát, điều chỉnh lại các quy hoạch đô thị; cập nhật tình hình thực tiễn, tích hợp quy hoạch sử dụng đất, hạ tầng, giao thông, môi trường.

- Ứng dụng công nghệ GIS, BIM vào công tác quy hoạch để quản lý không gian hiệu quả, cập nhật dữ liệu liên tục.

- Kiểm soát chặt chẽ trật tự xây dựng, xử lý nghiêm các vi phạm về cấp phép và sai phạm trong quá trình xây dựng.

- Thực hiện công khai quy hoạch và minh bạch thông tin trên các nền tảng số để người dân giám sát, góp ý.

2. Cải tạo và nâng cấp hệ thống hạ tầng kỹ thuật

- Về hệ thống giao thông đô thị: Ưu tiên đầu tư phát triển hệ thống metro, BRT, xe buýt nhanh, phát triển theo hệ thống giao thông công cộng (TOD). Tăng cường kết nối giữa các loại hình vận tải công cộng, xây dựng bãi đỗ xe ngầm, nổi. Ứng dụng công nghệ trong điều hành giao thông.

- Về hệ thống cấp, thoát nước: Cải tạo hệ thống thoát nước cũ, xây dựng hồ điều hòa, bể ngầm chống ngập. Ứng dụng công nghệ tái sử dụng nước, triển khai các trạm xử lý nước thải cục bộ tại các khu dân cư mới và tái sử dụng nước thải sinh hoạt sau xử lý cho tưới cây, vệ sinh đường phố.

- Về hệ thống cây xanh, môi trường và cảnh quan đô thị: Cải tạo hệ thống thoát nước sinh thái, tạo hành lang sinh thái ven sông. Trồng cây xanh đồng bộ trên các tuyến phố, vườn hoa, công viên và cải tạo, nâng cấp các công viên cũ.

- Về hệ thống điện, chiếu sáng và viễn thông: Triển khai ngầm hóa lưới điện trung thế, hạ thế và cáp viễn thông theo lộ trình khu vực; ưu tiên tuyến phố cổ, phố cũ, trục đường chính và khu du lịch. Nâng cấp hệ thống chiếu sáng công cộng.

- Cơ chế, chính sách hỗ trợ: Huy động vốn xã hội hóa, phát hành trái phiếu đô thị, hợp tác công tư (PPP), ưu tiên vốn ngân sách cho các khu vực trọng điểm, dễ bị ngập lụt hoặc có dân cư đông. Ứng dụng công nghệ GIS để quản lý và giám sát tài sản hạ tầng kỹ thuật đô thị..

3. Giải pháp về nguồn lực, cơ chế, chính sách nhằm thu hút doanh nghiệp, nhà đầu tư

- Huy động đa dạng nguồn vốn bao gồm ngân sách nhà nước, vốn ngoài ngân sách, xã hội hóa, vốn doanh nghiệp, cộng đồng.

- Khuyến khích hợp tác công - tư (PPP) và thành lập quỹ phát triển đô thị, có thể huy động từ ngân sách, nguồn thu từ đất đai, tài sản công, doanh nghiệp đóng góp.

- Ban hành cơ chế đặc thù về cải tạo đô thị, như: Áp dụng cơ chế riêng về cải tạo chung cư cũ, tái thiết khu dân cư,... cho phép linh hoạt trong chỉ định nhà đầu tư đối với các dự án đặc biệt cấp thiết.

- Ưu đãi về thuế, phí, tiền sử dụng đất giảm thời gian thủ tục hành chính tạo điều kiện thuận lợi, minh bạch.

- Đề xuất mô hình thí điểm: Thí điểm mô hình “Doanh nghiệp chủ trì - Nhà nước hỗ trợ” tại một số khu vực có tính chất cấp bách: Cải tạo chung cư cũ (Giảng Võ, Thành Công...), tuyến phố kiểu mẫu, khu vực ven sông. Giao doanh nghiệp cải tạo đồng bộ hệ thống hạ tầng, giao thông, nhà ở, cây xanh trong một khu vực quy hoạch xác định.

4. Giải pháp về công tác giải phóng mặt bằng

- Rà soát, cắt giảm các khâu trung gian không cần thiết trong giải phóng mặt bằng (GPMB). Xây dựng “Quy trình chuẩn hóa, rút gọn” GPMB theo từng loại dự án.

- Đổi mới chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Tính toán giá đền bù theo cơ chế thị trường thay vì giá nhà nước, bảo đảm quyền lợi sát thực tế cho người dân. Quy hoạch khu tái định cư “trong đô thị”, gần nơi ở cũ, hạ tầng đầy đủ, đồng bộ.

- Tạo quỹ đất sạch sẵn sàng cho tái định cư và chỉnh trang đô thị (dành một phần đất sạch trong các dự án phát triển mới làm quỹ phục vụ GPMB và chỉnh trang khu vực cũ).

- Trong các dự án cải tạo chung cư cũ, có thể thỏa thuận thêm chính sách hỗ trợ riêng, căn hộ có diện tích lớn hơn, miễn phí dịch vụ, hạ tầng tốt hơn... Tạo điều kiện để người dân được chọn vị trí căn hộ, tầng, hướng nhà tái định cư.

5. Giải pháp về mật độ dân số

- Thực hiện giãn dân ra các khu vực ngoại thành có hạ tầng tốt, tăng tốc phát triển các đô thị vệ tinh: Hoài Đức, Đông Anh, Gia Lâm, Sóc Sơn, Sơn Tây... với quy hoạch đồng bộ về nhà ở, giao thông, việc làm. Đầu tư các tuyến giao thông công cộng kết nối nhanh nội đô - ngoại thành (tàu điện ngầm, đường sắt đô thị, BRT, xe buýt nhanh).

- Quy hoạch lại không gian đô thị nội đô theo hướng tái thiết khu dân cư; trong đó, ưu tiên xây dựng lại các khu chung cư cũ, ngõ phố chật chội theo hướng tăng tầng, giảm mật độ xây dựng. Kết hợp cải tạo theo cụm, khu vực đồng bộ (thay vì làm lẻ từng tòa nhà), có quy hoạch rõ ràng về hạ tầng, giao thông, cây xanh. Phân tầng chức năng trong nội đô, hạn chế thêm dân số cư trú lâu dài (giảm phát triển chung cư cao tầng ở khu lõi), chuyển sang dịch vụ - thương mại - văn hóa.

- Thực hiện chính sách “hoán đổi vị trí” di dời dân ra khu mới, trả lại đất nội đô cho chỉnh trang. Khuyến khích các dự án “đô thị kép”: Nhà đầu tư vừa cải tạo nội đô, vừa xây khu đô thị mới để tái định cư và giãn dân.

- Xây dựng cơ chế hỗ trợ tài chính và lợi ích thuyết phục người dân. Hỗ trợ chi phí di dời, tái định cư, chuyển đổi nghề cho người dân khu vực cải tạo. Doanh nghiệp cải tạo phải cam kết chất lượng nhà mới, bảo đảm quyền lợi về diện tích, sở hữu, chi phí quản lý sau khi về nơi mới. Hỗ trợ chi phí di dời, tái định cư, chuyển đổi nghề cho người dân khu vực cải tạo.

6. Giải pháp về công tác tuyên truyền:

Xây dựng kế hoạch truyền thông ngay từ giai đoạn lập quy hoạch, đề xuất dự án. Lồng ghép tuyên truyền với hoạt động quản lý trật tự đô thị, phát triển hạ tầng, cải tạo nhà ở. Đa dạng hóa hình thức và kênh tuyên truyền và tăng cường đối thoại, lấy ý kiến người dân. Làm rõ lợi ích của người dân - minh bạch thông tin dự án và đào tạo, nâng cao năng lực tuyên truyền cho cán bộ cơ sở./.